Le régime foncier est dual au Maroc car il existe une cohabitation entre le
droit traditionnel qu'est le droit musulman et le droit contemporain, inspiré
par le régime juridique occidental tels que le droit autrichien ou encore le
droit napoléonien (français).
De ce fait, il est fort de constater la
multitude de natures juridiques existantes, relatives aux origines des
biens que l'on peut acquérir au Maroc.
C'est donc pour cela qu'il est
vivement conseillé aux investisseurs de se renseigner sur la nature juridique du
bien dont ils veulent faire l'acquisition. En effet, certains biens sont encore
régis par les normes du droit traditionnel, nécessitant une
procédure particulière afin de les soumettre au nouveau régime, garant de la
propriété privée.
Voici les différents types de biens présents au
Maroc:
Le bien dit ''guiche''
Le bien appartenant au domaine
public
Le bien dit ''melkia''
Le titre foncier
Les terrains
agricoles
Le bien dit ''guiche'':
Il s’agit de terrains ou
autres biens qui ont été donnés historiquement par les Sultans aux soldats qui
revenaient de guerre ou batailles. Un bien ''guiche'' appartient toujours à
l'Etat même s’il a été transmis aux héritiers. En pratique, un bien ''guiche''
ne peut pas être vendu, on peut juste bénéficier d'un droit de jouissance, par
le biais de la location.
Les biens appartenant au domaine
public:
Il existe des terres appartenant au domaine public marocain,
c'est à dire à l'Etat. Ce sont les terrains couvrant certains domaines
forestiers, maritimes où la construction y est interdit pour des raisons de
protection de l'environnement ou bien utilisés par les services publics ou
encore des terrains réservés pour la réalisation de projets menés par l'Etat. En
général, ces biens sont inaliénables.
Le bien dit
''Melkia'':
C'est un acte adoulaire, régi par les lois traditionnelles du
droit musulman. Les adouls sont des agents assermentés par le Ministère de la
Justice. Autrefois, les adouls étaient des sages, agissant telle une
administration cadastrale dans les villages. Cette pratique coutumière consiste
à ce que l'adoul recense chaque propriété et les propriétaires s'y afférents,
sur un registre inscrit au tribunal adulaire. Nombreux sont les marocains qui
continuent à acquérir des biens ''Melkia'' par cette pratique. Mais cette
dernière n'est pas ouverte aux étrangers, aux non marocains même si ceux-ci
résident au Maroc. De plus, cet acte juridique est assez imprécis sur les
éléments relatifs à la propriété (surface, bornage, situation...).
Un
bien dit ''Melkia'' est donc un bien qui n'est pas titré, c'est à dire qu'il
n'est pas inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut donc acquérir un
bien dit ''Melkia'', mais il devra le faire enregistrer à la Conservation
Foncière (similaire au Bureau de la Conservation des Hypothèques que nous
retrouvons en France).La loi a instauré, pour cela, une procédure, la
réquisition du bien, qui permet de transformer celui-ci en un titre foncier
(bornage, titrage, immatriculation).
Le bien titré ou le titre foncier
:
Les biens titrés sont des biens clairement définis, inscrits au
Cadastre et à la Conservation Foncière, le ou les propriétaire(s) y sont
clairement identifiés (surfaces, limites du terrain, servitudes, situation...).
Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire.
Il se suffit à lui-même, ne se rattache à aucun passé : il est définitif et
inattaquable. Il annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n'y serait
pas mentionné. Le titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan
de l'immeuble y est annexé. Ce titre foncier est régi par l'article 62 du Dahir
de 1913. Notre agence vous propose exclusivement des biens déjà titrés ou en
réquisition, c'est à dire en cours de titrage.
Les terrains agricoles
:
Il est impossible pour les étrangers d'acquérir un terrain agricole.
Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique
de ce terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole.